最近一段時間,房地產(chǎn)市場頻遭調(diào)控政策的“洗禮”,房價話題也時時牽動著民心。被認(rèn)為可以平抑高房價的重要措施———物業(yè)稅,在兩會期間再度成為市場關(guān)注和期待的重點。多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的委員也都提到了物業(yè)稅這一熱門話題。他們表示,物業(yè)稅的開征有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,相關(guān)政策應(yīng)盡早出臺。對物業(yè)稅的開征方式,他們也提出了各自的建議。

“物業(yè)稅對打擊高房價是一個非常有力的舉措,政府應(yīng)該盡快推出。”全國政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時表示,物業(yè)稅的開征會增加投機(jī)、投資購房者的持有成本,進(jìn)而遏制這部分購房需求。此外,物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義,消費者對房價的預(yù)期會發(fā)生變化。

“建議加快開征物業(yè)稅的研究和征前準(zhǔn)備工作。”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海在接受采訪時也表示,開征物業(yè)稅,可以抑制房地產(chǎn)市場的炒賣行為,對房地產(chǎn)虛高價格進(jìn)行調(diào)節(jié),對社會弱勢群體的住房稅費予以減免優(yōu)惠,這有利于縮小社會貧富差距,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康透露,他今年提交的提案主要內(nèi)容就是關(guān)于開征物業(yè)稅的必要性和可行性。他認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要物業(yè)稅,財政體制的健全、完善和落實也需要物業(yè)稅。

2003年10月黨的十六屆三中全會曾明確提出:“實行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。”然而,時經(jīng)六年多,物業(yè)稅仍處于空轉(zhuǎn)試驗階段,開征物業(yè)稅仍面臨著諸多難點。

郭松海分析說,第一個難點是確定物業(yè)稅繳納人,目前全國缺少完整房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng),設(shè)計、征收物業(yè)稅需要有準(zhǔn)確、完整和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作基礎(chǔ),這是先決條件。其次是土地出讓金是否并入物業(yè)稅,將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實踐難題。此外,征收物業(yè)稅對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場價格和供求、地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益等方面影響重大,面臨來自現(xiàn)有財稅體制、經(jīng)驗不足、工作量大和市場沖擊可能過大等問題的制約。

“首先要建立全國大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系,為開征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。”郭松海建議說。

對土地出讓金是否并入物業(yè)稅這一問題,郭松海建議改革土地批租制為土地年租制。建立與物業(yè)稅相適應(yīng)的土地出讓制度,取消土地出讓金,改為按年均勻征收。鑒于在土地“招拍掛”批租制下,土地出讓金已包含了未來40至70年的物業(yè)稅,為實現(xiàn)稅賦公平,即物業(yè)稅開征前支付過土地出讓金的業(yè)主可不繳物業(yè)稅或進(jìn)行稅款抵扣;只有土地出讓金抵扣完畢后才繳納物業(yè)稅,物業(yè)稅開征后土地出讓金納入物業(yè)稅中按年征收。

此外,實行差別性的稅收政策。在物業(yè)稅的設(shè)置中,應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,實行差別性的稅收政策,區(qū)分消費性需求和投資性需求;在消費環(huán)節(jié),對第一套普通住宅,屬于自用的,適用零稅率。對第二套住宅可按面積征稅,對過多投資性購房征收較高稅額。物業(yè)稅按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù),以客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平。

他進(jìn)一步指出,開征保有稅,要先易后難,要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗,先開征房屋閑置稅,如首先對商品住宅空置率高居全國首位的北京,在五環(huán)內(nèi)的空置房屋試點征收,然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

李慶云也提出三點建議:一是物業(yè)稅的征收要體現(xiàn)住房的民生屬性和政府住房的保障性;二是建議采取簡單易行、大致公平的評估方法,降低評估成本;三是可以將土地出讓金收歸國稅,再通過財政轉(zhuǎn)移支付的方式返還給地方政府,這部分錢再用來建立保障性住房發(fā)展基金等。

“物業(yè)稅的推出時機(jī)已經(jīng)到了,但是更重要的是要研究一個機(jī)制,讓業(yè)主和地方政府形成一個良性互動,讓地方政府提供更好的公共服務(wù),促進(jìn)地方公共服務(wù)的改革。”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時說。